Саморегулируемая организация Ассоциация оценщиков «Сообщество профессионалов оценки»

Об итогах работы круглого стола НП СРОО «СПО» «Как оценивать объекты капитального строительства и выполнять экспертизу отчетов об оценке?»

5 февраля в Санкт-Петербурге состоялся круглый стол на тему «Как оценивать объекты капитального строительства и выполнять экспертизу отчетов об оценке?», организатором которого выступило НП СРОО «СПО». В мероприятии приняли участие свыше 100 человек, в том числе руководители НП СРОО «СПО», представители девяти саморегулируемых организаций оценщиков РФ, представители оценочных компаний Москвы, Санкт-Петербурга и Ленинградской области.

Открыли круглый стол заместитель председателя Совета Партнерства, доктор технических наук, профессор П.А. Козин и заместитель генерального директора ГУП ГУИОН Санкт-Петербурга С.В. Грибовский, которые отметили важность и актуальность предложенных к обсуждению в ходе мероприятия тем для всех участников оценочной деятельности. На обсуждение всех вопросов организаторами круглого стола были выделены равные промежутки времени, что в дальнейшем позволило многим оценщикам не только задавать вопросы, но и обсуждать актуальные проблемы и даже выступать с блиц-сообщениями.

В своем выступлении Владислав Николаевич Мягков,  к.ф.-м.н., MRICS, старший менеджер «Эрнст энд Янг – оценка и консультационные услуги» дал точные определения видам стоимости, объектам капитального строительства (далее ОКС) как объектам оценки в соответствии с положениями международных и национальных стандартов, иных нормативно-правовых актов Российской Федерации в области оценочной деятельности, в частности ФСО №2 и №7, стандартов RICS. Особо докладчик остановился на многочисленных факторах, оказывающих влияние на формирование рыночной стоимости ОКСов, в том числе рассказал о порядке и особенностях проведения надлежащей инспекции и исследования объекта оценки.

Павел Валерьевич Карцев, к.э.н., MRICS, генеральный директор Valrus Ltd. (г. Москва), член национальной группы  по оценке RICS Russia & CIS, член Экспертного совета РОО осветил на  вопросы, возникающие при оценке ОКСов площадью 3 000 м2 и более с учетом наиболее эффективного их использования, а также отметил внешние и функциональные износы при расчете стоимости таких объектов. В ходе выступления были рассмотрены вопросы методологии оценки ОКСов, отдельно докладчик остановился на проблемах, возникающих при оценке единого объекта недвижимости, включая земельный участок.

Дмитрий Дмитриевич Кузнецов, к.т.н., доцент, председатель Санкт-Петербургского научно-методического совета, частнопрактикующий оценщик и эксперт на основании требований ФСО-7 дал практические рекомендации, как выполнять оценку ОКСов, как анализировать и проверять исходные данные для расчетов стоимости, обосновал применение различных моделей стоимости и указание интервалов ее значений. Докладчик озвучил наиболее актуальные проблемы расчета стоимости ОКС через стоимость объекта недвижимости, их влияние на конечный результат оценки. Были приведены различные классификации ОКС (по классам, времени нахождения людей, по проектным решениям и др.).

Андрей Юрьевич Бойко, заместитель генерального директора ООО «Центр оценки «Аверс» свое выступление посвятил практике использования укрупненных показателей  для расчетов стоимости ОКСов. На конкретных примерах докладчик показал способы определения затрат на замещение как объектов недвижимости, так и ОКСов, проанализировал особенности применения затратного подхода при оценке ОКСов, функциональное устаревание ОКС и его влияние на стоимость ОКС.

Петр Александрович Козин, д.т.н., профессор, председатель Совета НП СРОО «СПО» подробно осветил вопросы формирования сметной, балансовой и рыночной стоимости ОКСов, альтернативных способов их учета и отражения на балансах предприятий и компаний. Докладчик отметил актуальность и важность строительного аудита и его надлежащее применение при оценке ОКСов, исследований балансовой стоимости ОКС. В ходе выступления была рассмотрена типовая структура сводного сметного расчета (далее ССР), в том числе сводные главы ССР, различные износы и устаревания, примеры определения ошибочного износа зданий. Докладчик дал рекомендации для определения конкретных ОКСов.

Светлана Алексеевна Табакова, президент Общероссийской общественной организации «Российское общество оценщиков» рассказала, как наиболее корректно использовать укрупненные показатели стоимости строительства различных объектов, разработанные «КО-ИНВЕСТ» при оценке ОКС, обратила внимание аудитории, что в последнее время все больше и больше объектов недвижимости строится из нестандартных современных материалов, таких как металл, ЛСТК (легкие стальные тонкостенные конструкции), «сэндвич-панели» и др. Докладчик обрисовала разно срочные перспективы развития системы укрупненных показателей стоимости и новые возможности в подборе аналогов по разным регионам РФ.

Владимир Андреевич Кривошея, председатель Экспертного совета НП СРОО «СПО» определил основные особенности экспертизы отчетов по оценке ОКС, а также остановился на существенных моментах, которые должны учитываться при составлении экспертных заключений на отчеты  об оценке ОКС. Его содокладчик по данному вопросу, Дмитрий Дмитриевич Кузнецов, не только определил ошибки, которые при оценке ОКС могут быть основанием для написания отрицательного экспертного заключения, но и привел конкретные примеры, рейтинги ошибок оценщиков, которые ведутся как в Экспертном совете НП СРОО «СПО», так и в Ассоциации коммерческих банков Северо-Запада.

Ксения Юрьевна Стабровская, директор департамента оценки ГУП «ГУИОН» и ее содокладчик Михаил Владимирович Иголкин, начальник информационно-аналитического отдела ГУП «ГУИОН», свое краткое сообщение посвятили оспариванию кадастровой стоимости на основании недостоверности исходных данных на ОКС, в частности, и единый объект недвижимости, в целом. Докладчиками был рассмотрен надлежащий порядок оспаривания кадастровой оценки в рамках действующего законодательства РФ для физических и юридических лиц, а также конкретные практические примеры из опыта последних лет работы ГУП «ГУИОН» Санкт-Петербурга.

Все выступления сопровождались большим количеством вопросов, в ходе работы круглого стола состоялось обсуждение с высказыванием различных точек зрения на обсуждаемые вопросы. Итоги мероприятия подвел П.А. Козин, вынесший предложение принять резолюцию по итогам работы Круглого стола, проект которой был предоставлен каждому участнику мероприятия заранее.

Итоговая резолюция «Как оценивать объекты капитального строительства и выполнять экспертизу отчетов об оценке?» была принята подавляющим большинством голосов присутствующих с незначительными дополнениями и корректировками. 

Итоговая резолюция «Как оценивать объекты капитального строительства и выполнять экспертизу отчетов об оценке?» Итоговая резолюция «Как оценивать объекты капитального строительства и выполнять экспертизу отчетов об оценке?»

 




вернуться назад