Еще раз о ставках капитализации и дисконтирования
д. э. н., проф. С.В. Грибовский
(журнал «Оценочная деятельность» №2/2007)

В статье затронута одна из ключевых тем в оценке – ставка дисконтирования и ставка капитализации, природа которых, довольно ясная в теории, на практике зачастую вызывает множество поводов для дискуссий. В данном случае, на примере современной доходной недвижимости, автором предложен оригинальный подход к определению ставки дисконтирования с использованием известных зависимостей со ставкой капитализации. Предложенный подход может быть полезен в различных аспектах оценочной деятельности, а также при анализе эффективности инвестиционных проектов и обосновании принятия решений в сфере недвижимости.

 

Статья посвящена проблеме определения величины рыночной арендной платы за объекты специализированной недвижимости, в качестве которой могут выступать практически любые объекты недвижимости с ограниченным рынком, либо использование которых по назначению неразрывно связано с оборудованием (например, здания котельных, трансформаторных подстанций и т.п.). Материал статьи, безусловно, может быть полезен оценщикам, имеющим дело с оценкой государственного имущества, либо имущества крупных предприятий-монополистов, передаваемого в аренду на рыночных условиях, поскольку они зачастую являются основными собственниками, так называемых, специализированных объектов недвижимости, вовлекаемых в хозяйственный оборот.

Статья посвящена проблемам оценки объектов недвижимости наиболее эффективным использованием которых является гостиничная функция. Автором обозначены основные отличительные особенности, обусловленные профилем подобных объектов и оказывающие прямое влияние на формирование доходов от их использования. Кроме непосредственно общего анализа специфики хозяйственной деятельности гостиниц, затронуты практические особенности оценки данных объектов в рамках трех классических подходов.

Тема статьи является своеобразным продолжением предыдущей статьи автора и в основном посвящена доходному подходу при оценке объектов недвижимости, предназначенных для использования под гостиницу или гостиничного бизнеса. При этом анализируются особенности реализации доходного подхода к оценке стоимости и определяются основные возможности для повышения эффективности проектов при инвестиционном планировании.

Авторами статьи предложен оригинальный подход к определению величины рыночной арендной платы за земельные участки, предоставляемые по, так называемым, «полным» и «коротким» пакетам на торгах ОАО «Фонд Имущества Санкт-Петербурга». Подход к оценке во многом обусловлен конкретными условиями предоставления земельных участков (договор аренды заключается на период проектирования и строительства с последующим дальнейшим переоформлением в долгосрочную аренду), но может быть адаптирован и к другим ситуациям.

  

В статье проведен общий анализ требований статистики к необходимому размеру выборки при моделировании рынка методами многомерного корреляционно-регрессионного анализа. Основываясь на значительном накопленном практическом опыте моделирования в Санкт-Петербурге, авторами даны ценные рекомендации по минимальному размеру выборки в современных рыночных условиях. Материал данной статьи может быть рекомендован практикующим оценщикам для использования в рамках реализации сравнительного подхода методами корреляционно-регрессионного анализа.